De sleutelrol van de beheerder in wijkvernieuwing

Tekst: Mark Bos 

Het was 2017 toen de klassieke rol van de beheerder begon te veranderen, vertelt Danny Boers, adviseur strategisch asset management bij de gemeente Leiden. Vanuit het domein riolering om precies te zijn.  “In die periode zagen onze assetmanagers een grote vervangingsopgave van de riolering op ons afkomen. Die riolering gaat ongeveer 60 jaar mee en veel wijken zijn in de jaren 50 en 60 gebouwd. De assetmanagers van beheer zijn bij elkaar gaan zitten om te kijken hoe ze dat slim konden doen, door de planningen in de openbare ruimte en die van de rioolvervanging op elkaar af te stemmen.”  

Integraal bleek het toverwoord. Geen losse beheerprojecten meer waar de verschillende domeinen elkaar onverwacht konden tegenkomen of op verschillende momenten op eenzelfde plek aan het werk gingen. Maar projecten waarin de veertien domeinen, zoals naast riolering ook verharding, groen, spelen, straatmeubilair, openbare verlichting et cetera, geïntegreerd zijn. “Niet meer straat voor straat, maar per wijk”, legt Boers uit. “Zodat je de schaal vergroot, andere opgaven breder mee kunt nemen en zo ook een deel van de financiering van je vergroening en klimaatadaptatie kunt borgen.” 

Eén plus één is drie 

De keus om het op wijkniveau te doen door werk met werk te maken op het ritme van de rioolvervanging, biedt meer kansen en voordelen. Jolanda de Schiffart, programmamanager klimaatadaptatie en biodiversiteit, benoemt er een paar: “Als je één keer een plan maakt voor een hele wijk, scheelt dat veel organisatiekosten: dat is dan ook één keer een participatieplan, je hebt één keer een aannemer nodig, je kunt in één keer een heel ontwerp neerleggen, je doet maar één aanbesteding. En belangrijker: als je het los van elkaar zou doen, heb je vaker overlast voor bewoners.” 

Ze benoemt ook een ander voordeel, uit de Gasthuiswijk, een van de eerste wijken waar Leiden de duurzame wijkvernieuwing inmiddels heeft afgerond. “Door het op wijkniveau aan te pakken, hebben we open water in de wijk kunnen creëren. Zoiets kan niet als je het op straatniveau aanpakt.”  

Samenwerking essentieel 

Hoewel de opgave overal in de Leidse wijken maatwerk is, luidt de opdracht in het algemeen om een gescheiden rioolstelsel aan te leggen en in het verlengde daarvan de wijk te herinrichten. Daaraan worden als extra uitdagingen een klimaatadaptieve en biodiverse inrichting, waaronder het reguleren van grondwater, toegevoegd. Verder moet er worden vergroend en in de ondergrond ruimte worden gereserveerd voor een warmtenet, met het oog op de energietransitie. Ook circulair materiaalgebruik is inmiddels een vast onderdeel van de plannen. 

Om die puzzel in de toch al schaarse ruimte te kunnen leggen, moesten niet alleen de assetbeheerders onderling afstemmen. De handen van de diverse disciplines in de gemeentelijke organisatie moesten ineen: samenwerking tussen beheerders, ontwerpers, ecologen en ingenieurs is essentieel. “In het projectteam van een duurzame wijkvernieuwing zitten onder andere een projectmanager, een ontwerper, stedenbouwkundige, mensen van Stadsingenieurs. Maar ook iemand vanuit verkeer kijkt mee of bijvoorbeeld een gevaarlijke kruising tegelijk kan worden meegenomen. Zo maak je een ontwerp voor de hele wijk.” 

Pionieren 

Waar deze werkwijze er in Leiden na vijf tot zes jaar in is geslepen, was het in 2017 pionieren geblazen. Veel kennis was er immers nog niet op het gebied van een klimaatadaptieve inrichting.  De gemeente schakelde externe kennis in. “We vroegen specialisten als de Urbanisten mee te denken over wat dan die opgaven zijn voor wateroverlast, hitte en droogte en uit welke klimaatadaptieve mogelijkheden je in Leiden kunt kiezen. Ook hebben we er in de Gasthuiswijk voor gekozen om het in een bouwteam te doen, dus dat de aannemer vanaf het begin meedenkt over het plan”, vertelt Oscar van der Padt, projectmanager van de duurzame wijkvernieuwingen. 

“Omdat er op dat moment nog geen beleidsmatig kader was, moesten we ontwerpende wijs komen tot randvoorwaarden en oplossingen. Het is echt een beetje uitvinden: wat is het, hoe doe je het en dan uit elk project voor het volgende project leren. Zo zie je in de wijk Noorderkwartier Oost dat we in de eerste fase maar een deel met waterpasserende bestrating hebben gerealiseerd. We waren toen nog niet zover om het in het hele project aan te leggen. Het is steeds leren hoe en welke dingen je kunt toepassen. Telkens kijken en overleggen wat wel en niet werkt, die instelling heb je wel nodig.” 

Inmiddels zijn meer richtlijnen. Leiden gaat de projecten toetsen aan de richtlijnen, zoals die zijn geformuleerd in het Convenant Klimaatadaptief Bouwen in Zuid Holland. De Schiffart: “Een richtlijn is bijvoorbeeld dat je bij een bui van 70 millimeter in een uur geen schade aan woningen hebt. We nemen maatregelen om dat te voorkomen. Maar hoe werkt dat in een bestaande wijk? En kun je overal maatregelen nemen om aan deze richtlijn te voldoen? Het is een zoektocht in het ontwerp, maar ook in hoe je het ontwerp vervolgens gaat toetsen.” 

Draagvlak in en buiten de organisatie 

Om draagvlak in de eigen organisatie te krijgen, hield Leiden workshops: wat verstaan we onder klimaatadaptief, waar moet het aan voldoen, aan welke maatregelen moet je dan denken? Ook de bewoners krijgen uitleg en inspraak. “We proberen mensen mee te nemen als we de openbare ruimte aanpakken. Op scholen doen we aan educatie: wat doen we in de wijk en waarom is dat belangrijk? We organiseren met Naturalis en andere partners in de stad ontdekmarkten, dat zijn popupmarkten waar we uitleggen welke natuur er in de wijk te vinden is en waarom vergroenen belangrijk is. Dat doen we zo’n vijf keer per jaar, deels in de wijken waar we de projecten draaien.” 

De bewoners worden bij de vernieuwing van hun wijk betrokken.  De participatie begint met een en er zijn meedenksessies bij het schets-, voorlopig en definitieve ontwerp. 3D-visualisaties per straat maken duidelijk wat de ingrepen voor gevolg hebben: in sommige projecten komen minder parkeerplaatsen terug, door voldoende informatie te geven over parkeren en groen kan de discussie hierover gestroomlijnd plaatsvinden. Die extra stappen kosten tijd en geld, maar leveren aan de achterkant veel begrip en vooral ook kwaliteit op, is de ervaring van Leiden. 

Enthousiasme onder de inwoners is bovendien nodig om de particuliere ruimte aan te kunnen pakken. Leiden heeft een stimuleringsadvies voor geveltuintjes, waarin mensen deze tuintjes kunnen aanvragen of boomspiegels adopteren. “De gemeente levert plantjes en legt een tuintje aan, de bewoner beheert. We sluiten ook aan op landelijke acties om tuinen te vergroenen, we verstrekken subsidies op groene daken, kijken naar afkoppelen van regenwater en het gebruik van regentonnen. We willen mensen stimuleren om  hun eigen verantwoordelijkheid te pakken.”  

Met succes, vertelt De Schiffart: er zijn inmiddels bijna 5.000 geveltuintjes en boomspiegels geadopteerd. “Het blijft belangrijk hier aandacht voor te vragen en over te blijven communiceren naar inwoners.” 

Evaluatie van de eerste projecten 

Inmiddels heeft Leiden de vernieuwing afgerond in vier wijken, van vooroorlogse wijken met minimale ruimte tot naoorlogse wijken die wat breder zijn opgezet. Enkele andere wijken zijn vergevorderd. Het komt aan op maatwerk door de verschillende wijktypologieën en de verschillen in ondergrond en waterstanden, maar er zijn overeenkomsten in de genomen fysieke maatregelen die ervoor zorgen dat de Leidse buurten beter bestand zijn tegen extreme neerslag, hitte en droogte en hoe de biodiversiteit in deze wijken wordt versterkt.  

Zo is er vrijwel overal sprake van een hoge grondwaterstand en de klei- of veenbodem maakt infiltratie van neerslag lastig. Dit beperkt de keuze in de beschikbare oplossingen. Bij alle projecten is een infiltratie-drainagesysteem aangelegd om de grondwaterstand te reguleren en is een ruimtereservering gedaan voor een eventueel toekomstig warmtenet. Het resultaat is overal een gescheiden rioolstelsel, waarbij het regenwater via ondergrondse buizen naar het oppervlaktewater stroomt. Op sommige plekken stroomt het water af naar wadi’s of raingardens. 

In alle buurten komen substantieel meer groen en bomen. Bij de herinrichting ontkom je er niet aan om bestaande bomen te kappen of te verplaatsen om ruimte in de ondergrond te scheppen. Hiervoor in de plaats komen nieuwe en meer bomen. Bij deze nieuwe bomen zijn groeiplaats bevorderende maatregelen genomen en is gekeken naar de bijdrage aan de biodiversiteit en ecologische waarde.  

Kosten beheer omhoog 

Inmiddels zijn er voor 7 wijken (11 deelprojecten) zogenoemde uitvoeringsbesluiten genomen. Hiermee wordt in de komende jaren ongeveer 26.000 vierkante meter extra groen en circa 400 extra bomen toegevoegd aan de stad. Het gaat om een investering van 71 miljoen euro voor een gebied vergelijkbaar met tachtig voetbalvelden. En het ritme van de rioolvervanging gaat door, waardoor er een planning ligt tot aan 2050, waarna vrijwel de hele stad aan de beurt is geweest. 

De integrale gebiedsbenadering leverde in de eerste zes projecten naar schatting een besparing op van 13 miljoen euro ten opzichte van wanneer onderhoud en de diverse verduurzamingsprojecten los van elkaar zouden zijn uitgevoerd. De kosten voor beheer en onderhoud gaan wel omhoog, met gemiddeld €1,50 per vierkante meter, omdat groen gemiddeld duurder in onderhoud is dan verharding. 

Kennis voor volgende projecten 

Iedere vier jaar voert de gemeente een evaluatie uit, de volgende staat voor volgend jaar op de rol. De Schiffart vindt het vooruitlopend op de volgende evaluatie nog steeds een goede aanpak. “De integrale werkwijze om alles in een treinvolgorde te doen geeft duidelijkheid en het combineren van opgaven biedt veel kansen.”  

“In 2017 waren er geen richtlijnen. Je kunt nu toetsen of je voldoet aan de richtlijnen die er nu inmiddels wel zijn, zoals 30 procent schaduw. Daar zijn ook tools voor. Zo kun je zien of je aan die eisen voldoet, waarom eventueel niet en wat je daar dan aan kunt doen. Die kennis nemen we mee naar nieuwe ontwerpen.” 

Ze geeft ook aan dat de communicatie belangrijk is. Hoewel vrijwel alle bewoners positief staan tegenover het vergroenen van hun buurt als middel tegen hittestress en om de biodiversiteit te verbeteren, is parkeren ook voor vrijwel iedereen belangrijk. Die keus tussen groen en (elders) parkeren blijft een punt van discussie. “Het helpt om in de communicatie te vertellen dat het niet alleen over klimaatadaptief en biodivers gaat, maar dat je ook uitlegt dat je de wijk leefbaarder en aantrekkelijker maakt.”  

Tips voor gemeenten 

Voor gemeenten die de integrale werkwijze willen oppakken, wijst Van der Padt naar een stappenplan: start met het in kaart brengen van je areaal en ken de staat van de openbare ruimte. “Bespreek in een zo vroeg mogelijk stadium de wijkaanpak met de woningcorporaties, de beheerders van de kabels en leidingen en de overige ontwikkelaars in het gebied en stem het project af op de planning van de externe partijen. Daarmee kun je het gebied volledig vernieuwen, waarbij niet alleen de gemeente, maar ook de overige partijen in het gebied hun assets weer voor lange tijd op orde hebben. Probeer daarbij een middellange en lange termijn doorkijk te maken voor wijkvernieuwingen.” 

Ook de participatie is een belangrijk onderdeel van het project. Het is aan te raden voorafgaand aan het ontwerpproces een wijkschouw met bewoners te organiseren. “Dan hoor je echt wat er leeft in de wijk, wat ze fijn en minder fijn vinden en wat volgens hen verbeterd kan worden.” Bij het schetsontwerp en het  voorlopig ontwerp kunnen de bewoners. “Dit doen we in meedenksessies en ook online kunnen de bewoners reageren op de ontwerpen. Bij het definitieve ontwerp worden de bewoners alleen geïnformeerd over de plannen.” 

Vanwege de beperkte ruimte in onder- en bovengronds is het belangrijk dat het ontwerpproces hierin gelijk opgaat. Dus ontwerp en techniek moeten hand in hand het proces doorlopen om tot een uitvoerbaar ontwerp te komen.  Ook het opstellen van meerjaren onderhoudsplan en de organisatie van het budget is belangrijk. 

De Schiffart voegt er nog drie tips aan toe. “Zorg dat je een schaalniveau kiest waarop je impact kan maken, dus op buurtniveau. En betrek hetzelfde team ook bij een volgend project, zodat je de opgedane kennis optimaal aanwendt. En ga niet zelf wiel uitvinden, maar kijk wat andere gemeenten hebben gedaan. Leer van andere gemeenten die hetzelfde al hebben gedaan.”